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Antes de profundizar concretamente en qué son los vicios ocultos en la construcción, es importante saber que los vicios ocultos se definen como posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en su examen al momento de su entrega.

Una de las obligaciones del vendedor es sanear la cosa objeto de la venta, es decir, entregarla al comprador en condiciones aptas para su uso. Como bien sabemos, las cosas objeto del trafico de comercio se clasifican en bienes muebles y bienes inmuebles, y su diferencia radica en la posibilidad o no de transportarlas manteniendo la forma sin perder su integridad ni funcionalidad.

Los vicios ocultos se caracterizan por su dificultad en detectarlos a simple vista, obstaculizando el aprovechamiento del bien adquirido.

Si los vicios ocultos se detectan en inmuebles adquiridos en segundas y posteriores transmisiones (por ejemplo, vivienda de segunda mano entre particulares), será aplicable lo que refiere nuestro código civil, clasificando las acciones en tres categorías:

  • Redhibitoria: Derecho del comprador a rescindir el contrato de compraventa, recuperando los gastos de la operación si devuelve el bien. Asimismo, podrá exigir una indemnización en caso de demostrar que el vendedor conocía los defectos.
  • Quanti minoris: Derecho a obtener una rebaja en el precio del bien, tras la valoración de los daños por parte de un perito.
  • Saneamiento: Derecho a exigir al vendedor que adecúe el bien según las condiciones acordadas.

Vicios ocultos en la construcción

Los vicios ocultos en la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra, pero pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto.

Ante los vicios detectados en inmuebles de nueva construcción (por ejemplo, vivienda adquirida a través de una promotora), tendremos que acudir a la Ley de Ordenación de la Edificación. Dependiendo del defecto que aparezca y el tiempo transcurrido, podrá ser susceptible de reclamación o no.

  • Vicios ocultos de la construcción en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio. Estos tienen un plazo de 10 años de reclamación y garantía para el arreglo y solución de los daños materiales.
  • Vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio tendrán un plazo de 3 años para que la garantía cubra su reclamación y de solución a los daños que se ocasionen por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad requeridas.
  • Vicios ocultos de la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio se establece un periodo de 1 año.

Ejemplos de vicios ocultos en la construcción

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Ahora que ya sabe qué son los vicios ocultos en la construcción, le mostramos algunos de los defectos más habituales que suelen advertirse:

  • Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
  • Grietas de consideración en muros y tabiques.
  • Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
  • Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
  • Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
  • Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.

Responsabilidades

Tras conocer qué son los vicios ocultos en la construcción, es importante señalar que son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación:

  • Constructor.
  • Proyectista.
  • Promotor.
  • Director de obra.
  • Director de ejecución de obra.
  • Suministradores de productos.
  • Laboratorios de control de calidad, etc.

Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en la Ley y demás disposiciones que sean de aplicación, y por el contrato que origina su intervención.

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

Plazo de reclamación

Ahora que ya hemos explicado qué son los vicios ocultos en la construcción, es necesario indicar cuáles son los plazos y procedimientos para su reclamación.

Antes de proceder a su reclamación, tenemos que distinguir si se trata de un inmueble construido hace tiempo o bien, si fuera un vicio no detectable en la construcción de una obra nueva. En función de ello, habremos de diferenciar dos plazos:

  • En el primer caso, el plazo para proceder a su reclamación será de 6 meses desde la entrega efectiva del bien. Este punto es clave, pues hace que sea imprescindible realizar una revisión exhaustiva durante ese tiempo. Estar atentos a posibles defectos que vayan surgiendo será primordial.
  • Por el contrario, las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios ocultos de la construcción prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
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En primera instancia siempre se tratará de resolver la responsabilidad de los vicios ocultos de la construcción mediante conciliación o arbitraje y tratando de individualizar las responsabilidades sobre cada agente interviniente. En estos casos es importante disponer de un informe redactado por un técnico que cuantifique los daños causados.

En caso de no poderse determinar el responsable con el informe y las pruebas disponibles se acudirá a un proceso judicial en el que habitualmente se resolverá mediante una responsabilidad solidaria.

Asesoramiento

Para la reclamación de los vicios ocultos de la construcción es importante asesorarse por un abogado especialista en derecho de la construcción y edificación, quien analizará el caso en cuestión determinando el daño causado y la responsabilidad del agente interviniente al objeto de llegar a un acuerdo solucionando el problema advertido o bien, interponiendo una demanda en los Juzgados y Tribunales reclamando los daños y perjuicios ocasionados.

Esperamos que este artículo sobre qué son los vicios ocultos en la construcción le haya resultado interesante y de utilidad. En DCS Abogados somos expertos en derecho de la construcción. Asesoramos a promotores, constructores, técnicos, comunidades de propietarios y particulares.