Obligación del titular registral frente a deudas de la Comunidad

Cuando se produce la compraventa de un inmueble, es importante que se proceda a su INSCRIPCIÓN en el Registro de la Propiedad. Para ello solo se requieren tres documentos:

– Copia autorizada ante notario de la escritura pública de venta.

– Impreso de Autoliquidación que justifique el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a su comunidad autónoma.

– Justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal.

Una vez finalizado este trámite, la inscripción se practicará dentro de los quince días hábiles siguientes y tras ello, el propio Registro comunicará al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda.

La inscripción es necesaria para:

• Que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido, pues sólo si inscribe su derecho en el Registro:

– Será considerado como único y verdadero propietario mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial.

– Quedará protegido frente a los acreedores del vendedor.

– Quedará protegido frente a cargas ocultas que pudieran afectar a la vivienda.

– Podrá obtener protección judicial de su derecho en caso de que sea discutido por otros o se perturbe su posesión.

– Una vez haya inscrito su derecho, ya nadie podrá adquirir con eficacia ningún derecho sobre su vivienda sin obtener previamente su consentimiento.

• Que el comprador pueda obtener un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de la vivienda, pues sólo si el comprador inscribe su derecho de propiedad podrá el Banco inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.

Este procedimiento es importante porque en caso de IMPAGO DE DEUDAS, la Comunidad de Propietarios podrá dirigirse no sólo contra el ACTUAL PROPIETARIO, sino también contra el VENDEDOR DEL INMUEBLE que incumple lo dispuesto en el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal y contra el TITULAR REGISTRAL.

Es decir, en el caso de que se haya producido una compraventa que NO HAYA TENIDO ACCESO al Registro de la Propiedad, puede dirigirse la demanda contra el transmitente incumplidor (vendedor y propietario anterior) y contra el ultimo titular registral. Todo ello sin perjuicio de que éstos repitan posteriormente frente al titular que ha disfrutado del inmueble durante los períodos reclamados por la Comunidad de Propietarios.

Basándose en el criterio del Tribunal Supremo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sec. 5.ª, 310/2016, de 16 de septiembre, recoge que “la consideración de deudor surge y es únicamente atribuible a quien ostente la titularidad dominical, es decir, a quien sea propietario, y es sabido que en nuestro sistema ello no depende de la inscripción registral, que no tiene efectos constitutivos, sino meramente declarativos”.

CONCLUSIÓN

El único obligado al pago será quien sea propietario, al momento de generarse la obligación de satisfacerse el gasto general.

No obstante, se podrá reclamar el pago de la deuda al titular registral en los siguientes supuestos:

– Cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación.

– Cuando sea el actual propietario del piso.

– Cuando no comunique el cambio de titularidad.