Estudios elaborados por diferentes empresas del sector inmobiliario, nos muestran que el teletrabajo en España aumentó del 6% al 26% durante la pandemia del coronavirus, lo que supone que se pasen más horas en el hogar y que se den nuevos usos al inmueble inicialmente no previstos.

Esta cuestión unida a cambio de tendencias sobre los precios de las viviendas usadas, hacen que su previsión continúe a la baja hasta el año 2023.

Por ello debemos tener en cuenta que si estamos interesados en adquirir un inmueble, además de la compraventa, existen otras modalidades similares que pueden ajustarse mejor, en función de nuestras necesidades.

Promesa de compraventa: Contrato preliminar que, aun orientado a la compraventa, tiene unas obligaciones distintas cuyo incumplimiento puede dar lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

Permuta: Contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa para recibir otra, transmitiendo únicamente el dominio, no la propiedad de los bienes permutados.

Dación en pago: Contrato atípico que transmite la propiedad, pero supone la existencia de un crédito anterior.

Opción de compra: Contrato en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa. A cambio, el concedente se obliga a no disponer del bien durante el plazo de opción.

Leasing inmobiliario: Contrato de arrendamiento financiero inmobiliario que tiene por objeto la cesión de uso de bienes inmuebles por un determinado periodo (duración mínima 10 años), a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de unas cuotas, con una opción de compra a favor del usuario a su término.

Los contratos de compraventa, como todos los contratos, exigen para su validez y eficacia el que los contratantes tengan capacidad para contratar y que no exista ninguna prohibición a la capacidad de disposición, como las limitaciones por razón del matrimonio, por razón de residencia del titular, o por motivos de defensa nacional. Todas ellas prohibiciones temporales, en contra de las cuales se aplicaría la nulidad de los actos.

No obstante, antes de realizar la compraventa de un inmueble, debemos asegurarnos que no resulte gravado o que se encuentra dentro de la normativa urbanística correspondiente, de lo contrario estaremos sujetos a unos condicionantes que nos pesarán en el tiempo.

Si el vendedor oculta la existencia del gravamen al nuevo comprador, está obligado al saneamiento por vicio oculto, lo que le faculta al comprador a pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización. Esta acción caduca al año desde el momento en que se haya puesto de manifiesto la carga o el gravamen.

Por otro lado, si compramos un inmueble fuera de ordenación porque no se ajuste al planeamiento vigente o porque no hubiera obtenido la licencia urbanística correspondiente, únicamente se podrán realizar obras de reparación destinadas a las necesidades del propietario, pero nunca se podrán ejecutar mejoras o aumentos de volumen que mejore la calidad de la edificación, porque la tendencia es no prologarla mas allá de su vida útil.

Por ello, cada vez es más común que, tanto empresas como particulares, recurran a la abogacía preventiva a través de una auditoría legal inmobiliaria, proceso de investigación previo a la adquisición de un bien inmueble, permitiendo la anticipación a los problemas y comprometiéndose a la indemnización en caso de que alguna declaración resulte inexacta, incompleta o falsa.